سیاست "سه خط قرمز" چین برای محافظت از بخش ملک هنوز کار نمی کند

پس از گذشت چندین دهه رشد شدید فروش و خوش بینی سرمایه گذار ، در سال 2021 ، بخش املاک چین با پیش فرض توسعه دهندگان کاهش یافت ، فروش کند شد و قیمت مسکن کاهش یافت. در پاسخ ، پکن برای بازگرداندن بخش املاک و مستغلات یک سیاست "سه خط قرمز" را اجرا کرد - اما هنوز کار نمی کند (هنوز).

اشتراک در

این ویژگی فقط برای پرداخت مشترکان در دسترس است. می توانید بدون صرفه جویی در اولویت خود ، خواندن را ادامه دهید ، یا اکنون می توانید مشترک شوید.

این ویژگی فقط برای مشترکین پرداخت شده است.

این مقاله را به اشتراک بگذارید

این مقاله را به اشتراک بگذارید

مشکلی پیش آمد

سیاست برای نظارت و مدیریت مقررات وام برای بخش املاک و مستغلات. این سیاست به عنوان "سه خط قرمز" شناخته می شود (Sān dào hóng Xiàn 三 红线 红线 红线 红线 红线 红线) ، که به سه مورد برای ترازنامه یک توسعه دهنده (به استثنای رسیدهای پیش پرداخت) اشاره دارد:

• نسبت دارایی به مسئولیت باید بیش از 70 ٪ باشد
• نسبت بدهی خالص به سهام باید کمتر از 100 ٪ باشد
• نسبت وام به وام های کوتاه مدت باید کمتر از 1 باشد

این سیاست توسعه دهندگان املاک و مستغلات را با استفاده از چهار رنگ طبقه بندی می کند ، با هر رنگ مربوط به تعداد "خطوط قرمز" که از آن فراتر رفته است. هر خط فراتر از حد با محدودیت های رشد سالانه در مورد بدهی های دارای علاقه همراه است:

• گرین نشان می دهد که یک شرکت هر سه مورد از "سه خط قرمز" را برآورده می کند و نرخ رشد مسئولیت نمی تواند از 15 ٪ تجاوز کند.
• زرد نشان می دهد که یک خط عبور کرده است ، و نرخ رشد مسئولیت نمی تواند از 10 ٪ تجاوز کند.
• نارنجی نشان می دهد که دو خط عبور کرده است و نرخ رشد مسئولیت نمی تواند از 5 ٪ تجاوز کند.
• قرمز نشان می دهد که همه خطوط عبور کرده اند و نرخ رشد مسئولیت به هیچ وجه نمی تواند افزایش یابد.

دولت ملزم به این شد که هر سه توسعه دهنده املاک و مستغلات که در این سمپوزیوم حضور دارند ، تا 30 ژوئن 2023 به اهداف کاهش بدهی برسند. هدف کلی کاهش اهرم ، افزایش نقدینگی و کاهش خطرات مالی مرتبط با استراتژی های بازپرداخت بدهی است.

چقدر مسئولیت قابل قبول است؟

متوسط نسبت بدهی به سهام (D/E) در هر صنعت متفاوت است و بدهی بالا در بخش املاک و مستغلات غیر معمول نیست. متوسط نسبت D/E توسعه دهندگان املاک و مستغلات تقریباً 352 ٪ است ، زیرا آنها از اهرم بالا برای معاملات بزرگ خرید استفاده می کنند. بنابراین ، نسبت D/E بالا می تواند مفید باشد زیرا اهرم می تواند به طور قابل توجهی بر بازده سهام تأثیر بگذارد. خود بدهی در این صنعت از آن ترسیده نیست ، اما این سؤال که سیاست "سه خط قرمز" پکن به دنبال پاسخ دادن است این است که چقدر مسئولیت قابل قبول است قبل از اینکه یک شرکت قادر به ارائه بدهی های خود نباشد و نتواند تعهدات خود را نسبت به طلبکاران برآورده کند ،سرمایه گذاران و خریداران خانه.

در زمان معرفی این سیاست در آگوست 2020 ، 109 از 224 صادرکننده اوراق بهادار املاک و مستغلات دارای بالاتر از نرخ رشد بدهی های دارای بهره بودند ، به این معنی که تقریباً نیمی از این صادرکنندگان در نتیجه پرتفوی بسیار اهرمی در معرض خطر مالی قرار داشتند. در حقیقت ، در سال 2020 ، Evergrande Group 恒大 集团 ، بزرگترین شرکت هلدینگ سرمایه گذاری چین ، نه تنها بزرگترین توسعه دهنده املاک و مستغلات جهان از نظر دارایی ، بلکه ششمین شرکت مدیون در جهان با بدهی 100 میلیارد دلار بود.

پکن با تحمیل انتظارات مالی محافظه کارانه با سیاست "سه خط قرمز" خود ، به منظور پیشگیری از یک بحران مالی ، به طور پیشگیرانه برای تثبیت وخیم شدن بدهی های مالی و رشد بدهی های توسعه دهندگان املاک داخلی اقدام کرد. دولت به دنبال مهار توانایی توسعه دهندگان املاک در گسترش و تأمین اعتبار عملیات با بدهی است ، اما این امر بعید است که دلایل مشکلات مالی بخش ملک را برطرف کند.

این امر چگونه بر توسعه دهندگان املاک تأثیر می گذارد؟

تاکنون افزایش فشار نظارتی برخی از روندهای جالب در بخش املاک چین را کاتالیز کرده است:

• تعداد ادغام و تملک به دلیل افزایش فشارهای مالی و محدودیت های شرکتهای کوچکتر املاک و مستغلات تسریع شده است.
• توسعه دهندگان کوچک و متوسط به دلیل کمبود نقدینگی و رقابت و گردش مالی پایین ، در بازپرداخت وام خود در حال بازپرداخت وام خود هستند.
• با تغییر اولویت های توسعه دهندگان به سمت تعادل ترازنامه ، نرخ دستیابی به زمین در حال کاهش است.
• IPO از توسعه دهندگان املاک و مستغلات در بورس اوراق بهادار هنگ کنگ به تأخیر می افتد و متقاضیان در حال ارسال پرونده های متعدد هستند زیرا سطح بدهی بالا نشانگر ریسک بالا است و بنابراین ، به استانداردهای لیست پایبند نیست.

شرکت ها در حال کاهش بدهی نسبت به درآمد هستند ، اما طبق گفته Pān Hào ، یک تحلیلگر ارشد در موسسه تحقیقات Beike ، "کیفیت ، ایمنی و ثبات" کاهش سریع بدهی "همچنان دیده می شود."

آیا این کار می کند؟

ترازنامه های موجود در بخش املاک حتی پس از اجرای این سیاست همچنان رو به وخامت گذاشته است. طبق گفته موسسه تحقیقات Beike ، در سال 2020 ، نسبت اوراق قرضه املاک و مستغلات پیش فرض در بازار از 6. 7 میلیارد یوان (1 میلیارد دلار) در سال 2019 به 20. 3 میلیارد یوان (3. 04 میلیارد دلار) در سال 2020 افزایش یافته است. از بین 30 توسعه دهنده املاک چین با فروش ، حداقل یکی از سه خط قرمز را پشت سر گذاشته است ، و سهم اوراق قرضه املاک و مستغلات پیش فرض به رکورد بالا 46. 8 میلیارد یوان (7. 01 میلیارد دلار) یا 29 ٪ از کل اوراق قرضه پیش فرض رسیده است. در بازار.

گزارش موقت مؤسسه تحقیقاتی بیک 2021 از توسعه دهندگان املاک و مستغلات نشان داد که از 85 شرکت املاک و مستغلات که مانیتور آن است: 32 سبز بودند. 32 نفر زرد بودند. 13 نارنجی بودند. و 8 نفر قرمز بودند.

طبق پیش بینی S& P Global Ratings ، پیش بینی می شود بیشتر توسعه دهندگان املاک چینی به دلیل محدودیت های نظارتی محکم تر در امور مالی خود ، امسال به طور پیش فرض شوند. توسعه دهندگان داخلی دارای رتبه S& P باید در مجموع 18 میلیارد دلار بدهی بالغ بپردازند.

در کل ، سیاست "سه خط قرمز" میوه کمی در کوتاه مدت به وجود آورده است ، و چشم انداز بخش املاک و مستغلات چین تاریک است.

برای شما پیشنهاد شده است

Hozon Auto: فروش وسایل نقلیه برقی بالا اما تعداد کمی از مشتریان

بازار املاک مشکل دار چین: سوختگی آهسته و نه شعله ور؟

چین هویج و میله های بدهی با اکوادور و سایر کشورها را ارائه می دهد

اخبار مالی که واقعاً مهم است: دولت محلی Cash Crunch را نگه می دارد و چین را پشت سر می گذارد

اقتصاد چین با عمیق تر شدن مشکلات بازار املاک ، بیشتر می شود |با لیزی لی زندگی کنید

Zhengzhou صندوق وثیقه را تنظیم می کند زیرا صاحبان خانه عصبانی به تحریم وام ادامه می دهند

بیشتر در تجارت و فناوری خوانده شده است

ایالات متحده ضربه دیگری به صنعت تراشه چین وارد می کند و پکن با یک برنامه تریلیون یوان واکنش نشان می دهد

طلا در فاضلاب: یک نظارت بر محیط زیست SME با تمرکز بر لیست های آب در شانگهای

شوق لباس آنتی ویروسی یک تختخواب داغ است ، اما شرکت ها هنوز در تلاشند تا پول نقد کنند

ساخته شده در چین 2025 با نام جدید و تمرکز روی شرکت های پایگاه داده برگشته است

"یک جواهر در تاج گزارش چین. من روزانه به آن نگاه می کنم. این بینش زیادی به چین واقعی می افزاید."

سفیر پیشین ایالات متحده در چین

اشتراک در

در باره

خدمات شغلی

تبلیغات

این وب سایت از کوکی ها برای ارائه یک تجربه وب سایت مدرن و لذت بخش استفاده می کند. تنظیمات کوکی قبول می کنند

نمای کلی حریم خصوصی

این وب سایت از کوکی ها برای بهبود تجربه شما در هنگام حرکت از طریق وب سایت استفاده می کند. از بین این کوکی ها ، کوکی هایی که در صورت لزوم طبقه بندی می شوند در مرورگر شما ذخیره می شوند زیرا برای کار با عملکردهای اساسی وب سایت ضروری هستند. ما همچنین از کوکی های شخص ثالث استفاده می کنیم که به ما در تجزیه و تحلیل و درک نحوه استفاده شما از این وب سایت کمک می کند. این کوکی ها فقط با رضایت شما در مرورگر شما ذخیره می شوند. شما همچنین می توانید از این کوکی ها امتناع کنید. اما انتخاب برخی از این کوکی ها ممکن است در تجربه مرور شما تأثیر داشته باشد.

کوکی های لازم برای عملکرد صحیح وب سایت کاملاً ضروری هستند. این دسته فقط شامل کوکی هایی است که از ویژگی های اساسی و ویژگی های امنیتی وب سایت برخوردار است. این کوکی ها هیچ اطلاعات شخصی را ذخیره نمی کنند.